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时间 2020-01-11 15:51:31
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澳门哪个赌场比较好赢钱-贝壳研究院:上半年房地产市场虚假繁荣 下半年或趋冷

澳门哪个赌场比较好赢钱-贝壳研究院:上半年房地产市场虚假繁荣 下半年或趋冷

澳门哪个赌场比较好赢钱,6月29日消息,2018年上半年楼市调控届满一年,严控延续之际各地的人才争夺战又让这个市场更加复杂。未来,全国重点市场将如何表现?贝壳研究院今日发布《2018年下半年房地产市场展望》半年报指出,上半年房地产市场表面热闹,预计下半年二手房市场将趋稳或下行。另外,市场对于调控的“抵抗力”正在逐渐增强,预测政策仍将趋紧,行政性调控短期难以退出。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示,一线城市供需基本面未改变,不会出现大幅升温。他看好二线城市的发展,他认为,人口增长的红利可以支撑二线城市出现上涨的空间。同时,他提醒道,随着棚改力度的减弱,部分房企三四线拿地热情不减,部分三四线城市的库存风险值得警惕。

上半年房地产市场只是表面热闹

近段时间,全国房地产市场还是比较热闹的。历经了一年“317新政”后,北京二手房市场一改持续走低态势,在今年4、5月迎来 “小阳春”迹象,交易量回升市场回暖。部分二线城市也明显升温,西安、重庆、沈阳等地房价明显上涨,成都还出现排队摇号购房。

市场正在回暖吗?在许小乐看来,这只是“虚假繁荣”。

“上半年的市场,可能跟大家平常接触到的一些热闹的场景不大一样,我们总体上认为,二手房市场其实还是比较平稳、温和的。”他表示。

根据链家监测的包括北京、上海等在内的16个重点城市的交易数据来看,2017年3月密集调控以来,市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段,当前阶段市场热度和调控前仍然处于低位。从成交数据来看,2018年前5月成交量环比2017年后5月增加21.8%,前五个月月均成交量是2017年3月的一半。

当然,从今年以来,部分城市的低温状态开始得到一些小幅的修复。

许小乐认为,北京二手房的这波升温是在过去大力的调控之下,市场需求被极度遏制的情况下出现的自然的修复过程,动力来自于每个城市每一年的新增人口以及家庭的改善需求等等,是“一种自然的平稳的释放”,并非真正热起来了,5月份的回暖是不可持续的。

并且,不同城市之间的分化非常明显。根据贝壳找房的数据,前期调控彻底的上海及经历多轮加码的成都市场处在下行通道中;而调控政策相对宽松的城市,再辅以人才吸引政策对调控的弱化,如重庆、长沙、西安等市场表现出较明显升温迹象;调控力度大的城市二手房市场保持相对平稳,如处在恢复期的北京、天津等。

下半年市场或将下行

针对下半年的市场走势,许小乐认为,政策可能还将维持偏紧。他的观点是,下半年二手房市场下行压力略大于上行动力,总体二手房市场仍然将趋稳或略向下。

按照许小乐的分析,从资金流的角度看,支撑短期市场的因素都在走弱。

首先,居民端房贷利率维持上行态势。4 月全国首套房贷款平均利率上升至 5.56%,相当于 1 年期基准利率 1.28 倍;同比上升了 23 %。二套房平均贷款利率也持续上浮,本月跃升至 5.91%。

其次,企业端融资继续受到抑制;另外,棚改货币化高位放缓。相关数据显示,今年棚改的计划数量为 580 万套,比去年有所下降。1-4 月份 PSL 累计新增 3570 亿元,同比增长 44.5%。货币化安置比例依然尚未明确,棚改资金支持力度的加大或难以转化。

还有就是,各地人才引进政策和学区房政策的刺激效用衰减。从成都、天津等城市的经验看,人才引进政策造成的市场需求释放是短期的,政策的效果边际减弱,其中,天津最明显:在“海河英才计划”发布当周,天津链家二手房成交量环比大幅增加 283%,此后则逐周下滑,且已回复到人才政策发布前水平。北京学区房的政策效用也在减弱,西城区成交量在 5 月初冲高后开始下降,后期降幅大于全市平均水平。

“在大的背景之下,我们的市场没有理由出现大幅升温。如果出现了,一定是一些政策出了问题,”许小乐表示,一线城市供需的基本面并没有发生根本的改变,市场不会进行大幅升温。

另外,他比较看好二线城市,毕竟它有人口积聚的红利。很多二线城市最近几年进入加速发展的阶段,人口大量进入。即使在信贷收紧的情况下,人口增长的红利还是能够支撑二线城市出现上涨的空间。同时,三四线城市失去棚改货币化的支撑,发展态势并不太好,而开发商热衷去三四线盖房,短期的效应带来的供需的错配,可能会对未来的三四线城市的房价、成交量、二手房的流通造成负面的影响。

短期内调控仍难以退出

自“3•17”调控始,全国范围的调控再次拉开序幕。据贝壳研究院统计,截止目前全国已经有73个城市出台了135条相关政策。以抑制房价“过快上涨”为导向的调控从一线、强二线城市向弱二线及部分三四线城市蔓延,且各城各地均采取了“因城施策”,与以往的调控相比呈现不同的手段和特点。

严控一年有余,报告分析指出,市场经历调整下行之后,效果已逐步趋弱。以北京为例,本轮调控中北京的政策力度最强,房价累计跌幅达14%。

但是,许小乐表示,其实调控带来的一些负面作用仍在。他指出,市场对于调控的“抵抗力”正在逐渐增强,导致调控的边际效果不断减弱;同时,旨在抑制过热需求以及规范房地产市场发展的调控政策带来的“副作用”是抑制了市场供给。

“一些地方的管制性政策加上一些突破,会导致市场出现什么现象呢?激化现象。”许小乐表示,本来你不去政策干预的时候,市场需求平稳释放。但一旦实行大范围、高强度的限购、限贷、限价,同时突然在某些地方放开口子,比如通过人才引进政策放开,你会发现水流一下子变得激烈起来,这种现象肯定不利于市场的健康平稳发展。

他提醒道,“其实我们(部分市场)底部的火已经慢慢熄灭了。这个时候你再去给它浇一盆冷水,那就等着过寒冬吧。现在摸着有余温,觉得市场有上涨空间,再去给它加码,再叠加下半年市场往下走的压力,一定会在未来的两三年之内出现库存过高、房价下跌的情况。”他说。

对于未来行政调控何时退出,他指出,政策退出一般基于三方面考虑,一是市场基本呈现稳定状态,大幅涨跌风险可控;二是,居民购房杠杆健康稳定,可有效控制;三是,市场长效机制形成并能顺利衔接,目前三方面条件均未成熟。(财经 徐雯)